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內容來自sina新聞

天價阿房宮遍地假文化真圈地

  新年伊始，首創陜西阿房宮項目波瀾又起。1月6日，針對高負債380億如何回本的質疑，首創集團董事長劉曉光回應稱380億是當地政府的投入而並 非首創的，盡管首創集團欲洗脫幹系，但天價"阿房宮"背後，各地房地產開發商與地方政府讓"假文化"變成"真圈地"的大戲似乎才剛剛開始。

  土地貸款台中外埔土地貸款阿房宮重建背後的圈地圖謀

  "六王畢，四海一；蜀山兀，阿房出。"這曾經是唐代詩人杜牧筆下的阿房宮。兩千年後的今天，阿房宮重建再次落空。根據上市公司發佈公告稱，該項目目前已經暫停。

  近兩個月來，《中共中央辦公廳〈轉發陜西省委關於學習貫徹習近平總書記重要批示情況的報告〉的通知》，仍在全國不少地方發酵，各級黨組織要求深刻領 會習近平總書記的重要批示精神。這讓才啟動瞭半年多的陜西省西咸新區灃東新城阿房宮項目再次進入瞭人們的視野，根據當初的規劃，阿房宮項目的規劃面積為 12.5平方公裡，核心是2.3平方公裡的"阿房宮國傢遺址公園"。

  作為阿房宮項目的參與公司，劉曉光第一時間表示，380億元是當地政府的投入，並非首創的，"我們隻有20億元的信用融資，而且位置也不是在阿房宮旁邊，而是在離阿房宮挺遠的開發區內合作人文旅遊產業基地"。

  而就在半年多前的2013年6月，在與陜西省西咸新區灃東新城管委會的簽字儀式上，劉曉光當時表示，"首創集團將會全力以赴，把多年來積累的金 融、地產、投資領域的經驗和優勢運用到阿房宮項目的具體開發建設過程中，與灃東新城攜手創造全新的開發建設模式，實現率先發展、快速發展，讓阿房宮這一世 界知名的人文旅遊名片煥發出更加奪目的光彩"。時隔半年的兩次講話，兩種不同的表態，越發引起人們對於首創集團在阿房宮項目中所充當角色的興趣。

  根據當初的協定，首創華夏基金為灃東發展集團信用融資30億元，用於阿房宮區域的征地拆遷和國傢遺址公園的建設工作；雙方合作成立阿房宮基金， 阿房宮基金總規模100億元，首期引導資金20億元，該基金將主要用於投資建設"首創阿房宮文化旅遊產業基地"，項目首期用地面積1000畝。

  從中最為直接的印象是，首創集團下屬的基金公司負責阿房宮項目的融資，並取得一部分項目的開發權。"其實這就是假文化保護真房地產開發的過程， 開發商與地方政府達成協議，開發企業負責項目的一級開發，完成後再獲得土地的後期開發權。"一位不願透露姓名的開發商向北京商報記者表示。

  天價投資為何比比皆是

  "首創阿房宮文化旅遊產業基地"主要發展文化創意產業、藝術傢工作室、特民間二胎 民間二胎房貸設定貸款全省皆可處理色商業、園林式酒店、現代服務業和人文旅遊，並建設博物館、藝術中心、 會議中心、演藝中心、文化交流中心等文化旅遊類公益項目，累計總投資將達到380億元人民幣。此前有媒體公開質疑，380億元如何回本？

  天價投資額的背後，是房地產企業的跑馬圈地與地方政府對於政績追求的"雙贏"。 近年來伴隨著開發商轉型步伐的加快，不少企業樂於與地方政府合作，利用"文化保護、遺址重建、旅遊開發"等名義大肆圈地，並且全是天價投資。

  有官員曾向北京商報記者介紹稱，在一些偏僻的地方往往當地開發企業隻有幾百萬的資金，也敢拿下幾億元的項目，而獲得貸款後又去開發別的項目，這 種事情比比皆是。近年來，與此類似的天價合作開發項目在各地頻頻出現。如2013年11月29日，保利集團與廣西壯族自治區正式簽訂戰略框架協議，根據該 協議，在2013-2020年，保利集團將在廣西北部灣經濟區總投資超過1800億元。雙方的合作將涉及資源開發、城市開發建設、文化藝術和旅遊開發、城 市綜合體及五星級酒店，涉及的城市有南寧、桂林、柳州、北海及崇左等。

  對於這樣的投資額，開發商不止一次地對外解釋，這是一個滾動開發的過程，並不意味著開發商需要投入的資金，這裡面還有銀行貸款、金融資本以及社會其他資金。但是這樣的解釋依然難逃市場對於投資額真實性的質疑。

  一位廣西本地的官員向北京商報記者透露，"這個總投資額很虛，註水的成分很多"。"一般情況而言，當地政府確定一個投資項目，對外進行招商引 資，由企業提供一個總體的開發規劃，然後政府再進行審查，確定總投資額，再由財政部門進行核算。而在這個過程中政府會給財政部門暗示要提高額度。主要是由 於投資額度高的項目容易受到上級部門的重視，同時由於在財政撥款上一般會打折扣，如你上報1億元資金，可能隻批6000萬元，因此要比實際的投資額提高一 些。"上述官員向記者表示。"這個開發過程往往需要幾年甚至十幾年，當時負責的領導往往早已調動或是退休，即使後期審計也難再追責，因此才會出現這麼多的 天價投資項目。"該官員向記者補充道。

  中房協商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲也向北京商報記者表示，"開發企業參與地方的整體旅遊地產項目一般項目會很大，在總體規劃獲批後，再通過土地市場進行公開招標，拿下一塊做一塊，進行滾動開發"。

  跑馬圈地向三四線城市蔓延

  與天價投資額對等的是，旅遊地產往往動輒也是幾千畝甚至上萬畝的圈地，這在早已經實施瞭十年之久的土地招拍掛程序下是如何獲得的呢？"和一些一 二線等重點城市不同，一些三四線城市的土地資源相對寬裕，土地出讓制度也不規范，這就給開發商圈地提供瞭打擦邊球的機會。"頤和九州資產管理公司副總經理 張磊向北京商報記者表示。

  在個別落後地方，由於當地經濟條件落後，對於招商引資非常重視，一般采取"地上"、"地下"兩種方式進行開發，也就是所謂的先建後批的程序。陜 西某地一位政府工作人員向北京商報記者介紹稱，"目前由於土地一級開發權均掌握在當地政府手中，這樣企業就可以和政府達成合作協議，進行整體開發的合作。 首先由合作企業完成土地的一級開發，然後再通過土地市場招拍掛獲得土地後期開發權，這看似是一個合法合規的程序，但是基本上其他企業很難參與最後的招拍掛 程序，因為在一級土地開發過程中，與政府達成合作意向的企業掌握著先機，率先在土地上打下地基甚至已經開始建設，為後面其他企業再進入埋下瞭障礙"。

  "即使是真正的土地招拍掛程序，地方政府對於土地一級開發商全有很高的回報性政策，別的企業根本無法競爭，比如一級開發企業2000元/平方米的價格買下土地，政府可能會退還一半的土地出讓金，這個優勢是其他企業無法比擬的。"上述廣西當地的官員向北京商報記者表示。

  同時地方政府將招商引資的優惠政策與土地出讓結合起來，也是造成房地產企業敢於大舉圈地的動因之一。比如遼寧省遼陽市招商引資優惠政策，在土地 使用和資金扶持上均有優惠。其中包括"按市以下土地出讓金權屬，由同級財政按投資額度返還土地出讓金：外來資金到位100萬美元或1000萬元人民幣，返 還30%；到位資金每增加100萬美元或1000萬元人民幣，增加10%的土地出讓金返還比例，直至全額返還"等。也就是說基本上可以零地價拿地。

  在湖南省株洲市審計局公開的信息中，北京商報記者看到，"審計部門對某縣主要領導的經濟責任進行審計時發現：一是縣政府與開發商簽訂協議，由開 發商向縣財政全額交納開發項目土地出讓金，開發商投資建設後，政府以支持獎勵名義全額返還給開發商，實現 零 地價。據統計，2011、2012兩年共返還給開發商土地出讓金1.8億元。二是違規減免土地出讓金，同樣，政府以支持獎勵的名義實施減免，兩年減免土地 出讓金1219萬元"。

  不難看出，在一些旅遊資源豐富、經濟卻相對落後的地區，開發商借旅遊地產之名跑馬圈地有著優越的土壤資源。

  加速催生旅遊地產泡沫

  在"文化、遺址、旅遊"光鮮的外殼下依然是房地產企業"賣房子賺錢"的老思路。"靠著旅遊景點以及相關產業的收入，很難支撐一個大型旅遊地產項目的運作，許多旅遊地產項目最終淪為瞭純住宅項目。"張磊向北京商報記者表示。

  2003年，萬達和昆明滇池國傢旅遊度假區管理委員會簽訂協議，計劃在5000餘畝滇池岸邊打造大型旅遊度假項目，規劃中包括大型遊樂園、湖濱 高爾夫球場、旅遊風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。然而，住宅項目開發至第六期，其主題公園卻遲遲未開工。最終，昆明市政府於2007年 從萬達手中收回閑置已久的旅遊項目土地。

  自2009年海南國際旅遊島消息發佈後，旅遊業成為瞭國傢的支柱產業，旅遊地產熱再度興起，面積不大的海島成為中國五星級酒店最為集中的區域，未來行業競爭壓力可想而知。

  同樣擁有豐富旅遊資源的雲南也是眾多開發企業覬覦的對象，集中程度同樣令人咂舌。根據雲南西雙版納招商引資網2013年6月一份名為《西雙版納 州招商引資工作成效明顯》的報道介紹，西雙版納州積極引進外來企業投資景區景點改造、高星級酒店建設、6個旅遊小鎮開發、6個旅遊度假區等項目建設，引導 外來投資者參與打造瀾滄江·湄公河國際旅遊區和"金四角"旅遊圈。

  而早在幾年前，開發商就大舉地進入瞭雲南進行旅遊開發。中國平安與雲南白藥在西雙版納投資150億元打造國際溫泉養生休閑度假項目占地約2萬 畝；深圳市榮興股份有限公司投資80億元建設嘎灑旅遊綜合開發項目占地超過10萬畝；雲南廣晟曼飛龍旅遊度假開發有限公司將投資100億元建設曼飛龍國際 養生度假區；西雙版納美侖旅遊度假開發有限公司在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅遊度假區；昱錦房地產開發有限責任公司投資100億元，圈地7000畝， 打造勐龍東風旅遊綜合項目等等。

  "現在不僅是有風景資源的地方在搞旅遊地產，一些沒有的地方也在搞。"上述廣西的地方官員向北京商報記者表示。

  不久前，媒體報道曾經風靡一時的山東乳山銀灘海景房項目入住率不足5%的尷尬境況，反映出瞭目前中國旅遊地產假旅遊真地產的現狀。"我國旅遊投 資行業出現瞭一些混亂和問題：項目質量良莠不齊；旅遊與文化創意、科技、金融等正能量結合得還不是很理想；以旅遊開發為名、實為房地產開發，以及在開發過 程中破壞原有生態和歷史文化等現象不斷發生。"國際旅遊投資協會會長車書劍坦言。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/08072575556.shtml

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