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樓市庫存壓頂 市場熱盼首套房認定標準松綁

  9月底的國內樓市風雨欲來，風聲不斷。最為強悍的莫過於傳聞四大行將放寬首套房貸認定標準的消息，實行瞭數年的限貸政策將松綁，房貸還清即可享受首套房優惠政策，而且購房利率還有可能回到7折時代。這一消息背後，是國內樓市節節攀升的庫存壓力，調控政策是否放松在即？限貸政策放寬的程度有多大？

  庫存壓力

  "難做啊，今年的年終獎估計是夠戧瞭。"華南某上市房企的營銷總監私下吐槽。在許多開發商看來，今年金九銀十成色大減。9月前三周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降瞭35.5%。另一方面廣州新房的可售貨量也頻頻創新高，從8月中旬開始，廣州新房的可售貨量就已經不斷攀升，每天可售貨量穩定在13萬套以上。9月20日，根據網易房產統計數據顯示，當天廣州新房可售貨量歷史上首次突破14萬套。

  庫存壓頂的並非僅僅廣州一地，同樣是9月20日，北京樓市總庫存超過13萬套，雖然不是歷史新高，但也創瞭近五年來的最高紀錄。根據國傢統計局發佈的"2014年1~8月全國房地產開發和銷售情況"數據顯示，截至8月末，全國商品房待售面積達5.616億平方米，比7月增加瞭930萬平方米，按100平方米/套換算，這可以提供562萬套房屋。這一指標也是連續29個月保持上漲，相比波段低點的2012年4月，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

  按照地產研究機構的數據，大量的庫存造成的首先是去化率不斷攀升，戴德梁行的數據顯示，廣州的去化周期已經逼近15個月警戒線。而北京如果以近一年每月9萬套住宅的消化速度計算，消化現有庫存也需要近17個月時間。

  庫存壓頂，開發商的應對方法不多，最重要的莫過於讓利消費者。位於廣州城郊的奧園康威廣場9月中旬開盤，毛坯售價為9500元/平方米，帶裝修售價為1.1萬~1.2萬元/平方米，相對於此前1.75萬元/平方米的價格，讓利幅度不可謂不大。受此影響，臨近增城廣園東板塊的翡翠綠洲也舉起瞭降價大旗，折後毛坯價格最低為8990元/平方米，與此前1.29萬元/平方米的精裝價格相比，單價下滑近4000元。

  降價去化的故事不僅僅發生在市郊，"一向堅挺的市區項目也出現價格松動"。合富輝煌的研究報告顯示，位於廣州海珠區的萬科派9月第三周向市場推出300套公寓，帶裝修均價為2.7萬元/平方米，最低為2.55萬元/平方米。這與此前3.3萬元/平方米的吹風價相比，價格下行瞭近6000元。同樣的情況在廣州中心城區一些舊盤推新貨中也有呈現。

  調控措施有變？彰化員林土地貸款

  如廣州一般全線降價的城市似乎還不多見，但在業內人士看來，隻要樓市庫存繼續攀升，降價賣樓勢在必行。

  但就在此時，市場傳出瞭限貸松綁的消息。9月22日，市場傳出消息，指在央行的授意之下，四大國有銀行將調整限貸措施。已全部清償原有房貸的客戶，再度申請房貸者，可視為首套房貸。而且消息稱，未來首套房貸利率將會下降至7折水平。

  如果這一措施實行，堅持瞭多年的樓市調控政策將名存實亡，限購政策已經基本退出歷史舞臺。截至9月24日，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚在執行限購政策，市場瘋傳珠重劃區利率多少免費諮詢試算海將在9月底10月初取消限購。2011年"新國八條"涵蓋的一系列政策中，隻有"限貸"政策尚未調整。

  而單純放開限購措施，效果似乎並不明顯。從呼和浩特等第一批放開限購的城市看，成交數據隻是略有反彈，而後又回歸冷清。放開房貸，則變成地方救市的最後一根稻草。8月初，紹興住建部門提出，不考慮購房的貸款次數，二套房標準，以擬購房傢庭實際擁有的住房數量作為認定標準。9月底，青島市國土局發佈文件，表示出售唯一住房又新購住房的居民傢庭清償原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

  隨後，市場開始傳出四大行放松限貸的消息。

  松綁幅度有多大？

  但對於如此重要的政策轉變，工農中建四大行的態度頗為值得玩味，工行稱："認真貫徹國傢有關房地產市場發展的政策導向，一直以來積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求。並將密切關註房地產市場的變化和相關政策的調整。"其餘三行的回答也與之相類似，口徑統一，既沒有否認也沒有肯定，隻表示如果有消息將及時發佈。

  9月23日，上海興業和浦發銀行對外開始執行"認房不認貸"的政策。"隻要名下房產貸款已還清，再貸款銀行都會按首套房審批。"當天浦發銀行的相關負責人向記者表示。但隨後不到三個小時，該負責人又向記者表示，該政策暫不執行，未來何時成行將有待上級推進。

  無獨有偶，早在今年8月底，四大行之一的農行就有人士曾向記者透露，他們已經擬定好放寬限貸的政策，並已經遞交給監管部門。隻要批復文件下達，將隨時可以調整限貸措施。

  在經濟學者馬光遠看來，國內限貸措施經過幾個階段。一開始國內對於二套房的認定是"認貸不認房"，隻要以前有過貸款，不管有沒有還清，購買第二套房的時候，都認定為第二套；其後演變為"認房不認貸"，不管有沒有貸款，隻要手頭有房產，在購房時就認為是第二套。現在執行的是"認房又認貸"的措施。"實事求是地看，這個標準有些過於嚴格。"馬光遠認為，但他同時表示，如果不管有多少套房子，隻要還清貸款都算一套，這又"顯然違背瞭住房信貸政策差異化的初衷"。

  記者從相關銀行人士處瞭解到，其制定的放松限貸的方案，其內容類似於地方政府提出的內容。隻要購房者已清償貸款，且賣一買一，銀行可將其再次購買的房產認定為一套住房。

  中原地產華南總監李耀智表示，目前改善型購房需求占購房比例約為30%，剛需70%；如果首套房認定標準更改，改善型群體的比例將上升10%，市場成交量有望回升20%~30%。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-27/07302925902.shtml

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