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內容來自sina新聞
北京寫字樓成交額環比降6成 樓市依然面臨壓力
??2014年的北京樓市，盡管有刺激政策的出臺，但整體依然呈現調整狀態。展望今年的樓市走向，伴隨著經濟的下行壓力，盡管樓市調控政策難從嚴，但仍面臨去庫存壓力。整體而言，2015年北京樓市整體依然難言樂觀。
??新房市場成交創新低
??中原地產市場研究部統計數據顯示：2014年北京新建商品房住宅合計簽約66078套，但其中有16109套為自住房等帶有保障房性質的商品房，如果剔除這部分，實際北京2014年網簽的純商品房將隻有5萬套，創造歷史最低記錄。
??中原地產首席分析師張大偉分析認為：整體看2014年樓市依然是成交量最低的一年，大部分開發商在2013年拿瞭比較高價格的地塊，蕭條的市場又導致項目上市壓力巨大，這種情況下，庫存量明顯上漲。
??此外，張大偉認為，隨著信貸政策的松綁，整體市場連月來逐漸走出低迷，但因為北京新建住宅價格相比二手房已經不具備優勢，預計走出低迷的時間將比較長。
??盡管北京新房市場連月來整體開始出現走穩趨勢，但高端別墅市場相對壓力依然較大。而房企也想方設法吸引客源進行反季節營銷。例如魯能地產推出瞭格拉斯小鎮冰雪節，借助冬季冰雪運動為業主和市場客戶提供獨特的生態環境體驗，讓消費者轉變固定思維，形成新的思維觀念，即冬季買房也有很多好處。
??業內認為，在別墅豪宅低迷的態勢下，樹立差異化的品牌顯得尤為重要。避免同質化是保持競爭力，魯能通過相關主題包裝，可以提升格拉斯小鎮的品牌知名度和美譽度，以維系老業主和潛在客群。
??張大偉認為，2015年北京豪宅市場的競爭將更加激烈。2014年年底至今年年中，北京豪宅市場將有中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目，以及融創農展館地塊項目、保利首開東壩地塊等項目會陸續入市。同時將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目紮堆入市，這將導致豪宅市場競爭進一步加劇。
??二手房市場持續調整土融新北石門土融
??中原地產市場研究部統計數據顯示，2014年北京二手房住宅網簽套數為1035126套，從2008年下半年北京全面實行網簽以來，2014年二手房成交量是歷史最低的一年。相比2013年環比下調幅度達到瞭35.4%。
??中原地產首席分析師張大偉分析認為，2014年北京二手房市場整體來說依然是調整年，二手房成交量明顯降溫，特別是上半年，房價下調的速度非常快。目前來看，盡管市場逐漸企穩，但全面復蘇依然需要時間。
??張大偉預計，後市的信貸額度將影響貸款折扣，2015年一季度市場依然以穩定為主。雖建融彰化秀水建融然北京二手房市場在10－11月間價格出現瞭輕微反彈，但從最近2個月的實際成交量看，後市走勢依然不明朗。整體而言，2015年初北京二手房市場依然難有大幅上漲的可能性。
??商辦市場持續低迷未來或迎大爆發
??據CORC研究中心數據顯示，2014年北京寫字樓市場全年成交僅120億元，不及2013年全年成交額的一半。其中一手寫字樓散售成交額為43億元，環比下降61.9%。雖然三季度北京寫字樓市場因新政頒佈略有回升，但大盤面依舊不容樂觀，大多數房企選擇延期入市或以價換量。
??今年北京商辦物業市場呈現斷崖式下跌，睿意德研究發現，上半年北京商業銷售面積降幅達34.8%，下半年維持低迷態勢。而這其中，駿豪中央公園廣場單個項目完成瞭20億元的銷售額。
??去年11月，駿豪中央公園廣場首場簽約當天簽下10億元；去年12月，該樓盤再次簽約10億元。截至目前，該項目簽約總額已達20億元，占北京寫字樓市場前三季度總額的17%。這也意味著，駿豪中央公園廣場單月成交額接近北京寫字樓散售市場前三季度總額的一半。換句話說，如果沒有這個項目的數據支撐，可能2014年北京商辦市場的銷售表現會更加難看。
??仲量聯行等研究機構之前曾發文表示，北京寫字樓市場正處在大交易前的平靜期，未來市場或將迎來大爆發。在經歷沉悶的2014年後，市場或將出現拐點，億元大單也會越來越多。
??高緯環球也於去年11月發佈報告表示，盡管整體市場行情走低，但一線城市的高端寫字樓一直處於溢價狀態，對於北京資金充裕的機構而言，最佳收購窗口已經打開。
??今年樓市依然面臨壓力
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當美國2014年年底QE正式退出之時，中國宏觀經濟也剛好為觸底階段，這給中國宏觀經濟未來走向帶來一定壓力，尤其是美國也正在醞釀首次加息，這就倒逼中國貨幣政策及房地產調控政策由定向寬松“微刺激”轉向全面刺激，通過政策層面的預調微調適度刺激宏觀經濟增長。從房地產調控政策走向來看，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是保持寬松的姿態。
??此外，從全國住房城鄉建設工作會議透露的信息來看，2015年樓市調控政策也不會向從嚴方向有太大變化，而是保持寬松的姿態。張宏偉認為，這對於房地產市場短期內反彈來講是一件利好的消息，但是，中國宏觀經濟增速由高速增長轉為中速增長將成為“新常態”，2015－2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。中國經濟增速相對此前的下滑也就意味著可以繼續推升樓市基本面回升的動力有限，2015－2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現出來，屆時，樓市仍然會面臨去庫存的壓力。
??張宏偉表示，從短期內來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面並沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律；對於房企來講，在新的一年裡沖刺年度銷售業績指標的壓力減少，樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態，此時，對於包括北京在內的大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/13595958834088252326327.shtml
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