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據統計,2014年全年中國遊客赴日人數比2013年增加瞭83%,達到240多萬人,僅位於中國臺灣和韓國之後。《華爾街日報(博客,微博)》此前分析稱,由於投資回報率高、日元匯率低以及2020年東京奧運會等帶來的強勁增長前景,2014年日本酒店地產投資額達2008年金融危機以來最高水平,

自2012年12月安倍執政以來,“安倍經濟學”(Abenomics)三箭齊發,日經225指數上漲瞭81%,而日元貶值瞭40%,吸引瞭大量全球遊客。同時,范圍廣闊卻長期沉寂的日本地產市場也吸引瞭更多投資。

這股赴日搶購馬桶蓋的狂潮會否進一步刺激赴日地產投資?這一頗為有趣的問題也有待市場買傢考證。

復星集團業務發展總監潘震對《第一財經日報》記者表示:“復星投資瞭地產投資平臺,收購瞭日本花旗銀行總部大樓,並會持續關註其他機會。”

此外,CFA協會首席顧問、擁有多年海外置業經驗的陳虎對記者描述稱:“總體購置酒店要看兩方面,一個是有100~200房間的小型精品,有獨特景觀和地理優勢;一種是娛樂休閑度假性,比如水上樂園、溫泉高爾夫等。中國某投資公司早在2011年就已經佈局投資日本酒店地產,包括酒店、旅遊地產,並可以通過杠桿,避免2012年開始的日幣貶值風險,同時分享資產升值和穩定的租金回報。”

據美國數據和研究提供商RealCapitalAnalyticsInc.統計,去年投資日本酒店的總金額高達2970億日元(約合25億美元),其中海外總投資額高達680億日元,這是2008年以來高點。盡管這尚不及2007年全年投資額的一半,但已經是2009年的9倍。2009年正值金融危機後地產投資最為蕭條的時節,全年投資總額僅323億日元。



在近期的投資案中,2月13日,美國私募股權基金巨頭貝恩資本(BainCapital)宣佈決定收購日本大江戶溫泉控股公司(Ooedo-OnsenHoldings),但沒有披露具體細節。大江戶溫泉控股公司旗下共有29處溫泉旅館。據知情人士透露,包括股權和負債在內,貝恩需要支付約500億日元的對價(約合4.22億美元)。

而對於日元貶值風險,不少買傢也有不同見解。“在日本買房,既是存錢(有利息),也是炒外匯(日元低),又是投資(房產升值空間大)。”

一名日本房地產投資顧問告訴記者:“日本貸款程序較為簡便、利率低,這也是吸引投資者的原因。更多放貸人也開始運用更具前瞻性的估值方法。”

??春節過後,最為勁爆的消息便是——中國赴日人數首次突破200萬,45萬國人在日消費近1125億日元(約合60億元人民幣),即人均1.3萬元人民幣,其中約一半用於購物。相信除瞭搶購備受追捧的日本馬桶蓋外,日元貶值潮、簽證放寬、旅遊熱、2020年東京奧運會效應的“四效疊加”必將滋長其他投資需求,而歐美投資商和部分中國買傢已經瞄準瞭日本旅遊酒店地產。

全球買傢瞄準日本酒店地產

貝恩資本在聲明中稱,自2007年起,大江戶溫泉控股公司的銷售額取得瞭約30%的年均增長率。預計2014財年(截至2015年2月),大江戶溫泉的銷售額將達到350億日元(約3億美元)。

市場人士表示,2020年東京將舉辦夏季奧運會,但日本經濟長期停滯不前,為吸引更多海外遊客以提振本土經濟,政府放寬簽證的發放條件,並擴大免稅品種類。貝恩也表明看好日本旅遊業發展。

不過,在美國購房的成本較大,每年征收的房地產稅是必須考慮的投資成本。在美國居住近20年的上海交通大學上海高級金融學院金融學教授錢軍此前表示,美國各地房產稅差別較大,如波士頓郊區為1%,而紐約和新澤西則為2%。

仲量聯行酒店集團日本總經理智彥沢柳(TomohikoSawayanagi)稱:“收購市場的競爭已經變得更為激烈,同一地產往往都會收到十個投資方的競價。”二胎房貸銀行房貸

值得註意的是,日本的房屋所有權,包括土地價格,完全屬於個人私有,可以代代相傳。此外,買傢有機會辦理一年至三年投資簽證,一定時期後可以辦永久居民證。

去年,最大酒店交易單花落HulicCo.,該集團收購瞭共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村,該度假村是東京迪士尼度假區的公認酒店,總值約350億日元;緊隨其後的是GreenOakInvestmentManagementK.K.,其在去年6月已購置瞭377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一傢較小的酒店,兩座房產總共耗資125億日元。

不過,相較於中國香港、新加坡等其他亞洲城市,日本的英語普及度較低。再加之四年前的地震、海嘯和核泄漏等使整個國傢處於癱瘓狀態,也嚴重阻礙瞭其旅遊業發展。根據聯合國世界旅遊組織統計,日本在2013年國外遊客遊覽地排行中位列第27。

盡管如此,不少買傢仍然持看多態度,日本酒店地產回報相對較高也是主因。相關數據顯示,日本酒店地產2013年的總體投資回報(加上資本利得)8.1%,高於美國和新加坡的7.1%和6.1%。而到瞭2014年7月,日本回報率已經升至10.4%。

根據全球酒店數據的最重要提供者STRGlobal,過去三年來,日本酒店單間回報(該行業的主要績效標準)每年上漲約10%,領先於如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外,日本酒店收費低於其他主要經濟體。日均消費為123美元,而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。

內容來自sina新聞

之所以近年來日本各大銀行放貸意願強烈,這主要由於銀行的傳統投資渠道——政府債券的收益率低得可憐,而日本央行的QQE購債計劃則是其推手。

根據日本國傢旅遊局預計,2020年夏季奧運會舉辦之時,海外遊客可以達到2000萬人次。日本政府也將陸續修建體育場館,而部分場館距離大江戶溫泉咫尺之遙。

日美房產哪傢強?

值得關註的是,今年來赴美購房潮大熱,且日本酒店地產的誘人收益也打開瞭買傢的想象空間——住宅地產等是否也值得購買?

“投資房產的增值部分是關鍵,而投資酒店房產和住民間房屋土地一二三四胎借款宅房產要區別對待。”某房產投資顧問告訴記者,日本房產增值率較大程度低於美國,且日元貶值趨勢帶來投資不確定性,美元走強也加強瞭美元資產吸引力,預計美國房產在三年內將實現3%~5%的增速。此外,日本是老齡化社會,人口趨勢長期負增長,因此對於房地產的自然需求大大低於移民國傢的美國瞭,這也是近二十年來日本房價一蹶不振的主因。

此外,如果投資者購置房產後出租,應繳稅收相當於租金收入的三分之一。“若此後打算將房屋出售,賣方需付給經紀人5%的傭金,因此實際收益可能不如表面。”錢軍稱。

也有日本房產投資顧問表示,日本租賃市場成熟,人口密度高,房屋入住率始終維持在90%以上,因此投資日本房產後的租賃回報率較為可觀,中國約2%~3%,日本則高達10%左右。

“對於旅遊產業而言,這波行情尤其值得關註。去年外國遊客消費額上漲40%,尤其是中國遊客的消費獨占鰲頭,幾乎較其他國傢翻瞭一番。”海外置業服務人士告訴記者。

全球買傢瞄準日本酒店地產

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-02/08495977962695469871597.shtml

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