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內容來自sina新聞

2013樓市 非理性繁榮回眸

  時值歲末年初,又到瞭鑒往知來的關鍵時刻。回顧2013年房地產走勢,可以說是銀行二胎年%雲譎波詭、變化萬端。

 打壓與漲價同步進行

  以我長期於房地產調研、策劃領域"摸滾打爬"的經驗來看,今年發生的許多事,在房地產發展進程與歷史上,就算不"大書特書"也很難被遺忘。

  既有2月20日的新國五條及號稱"史上最嚴厲"之新國五條中央細則出臺所帶來"瘋狂交易月"與假離婚潮,也有4月開始頻出的地王現象,更有12 座鬼城"橫空出世";8月自貿區種種利多、疑雲,乃至一線城市紛紛自動出臺地產新政,以因應三中全會之召開及《決定》公佈:進而以"巿場起資源配置的決定性作用"之宣示所帶來的短暫興奮後,中央政治局年底召開2014年經濟工作會議重提房地產調控的困惑......凡此種種,造就瞭2013年房地產走勢雲譎波詭、變化萬端。

 地產新政逆襲市場

  無論如何,探索2013年樓市還得從2012年說起。2012年下半年開始,市場逐步進入紅火狀態,24傢大型上市房企合計銷售9548.15 億元,同比增長27.3%使得大多數開發商均強烈看好2013年!指標性房企預測2013年業績時,莫不"大步流星"地快速提升增幅。如:富力地產宣佈 2013年目標380元~450億元,較2012年的320億元上調18.75%~40%;恒大地產2012年銷苗栗卓蘭土地貸款售923.2億元,2013年目標 1000億元;綠地集團1月16日公佈2013年銷售目標增長30%以上;最誇張的"融創中國",2012年銷售300億元,2013年調升至450億元,上調50%。

  總之,各指標型房企對2013年的業績期待,均大大超越其2012年之增長幅度。

  有專業機構粗估,即使24傢大型房企維持2012年之業績增幅,2013年的銷售額將達到天量之1.2萬億元。

  就在開發商磨刀霍霍,圖謀在春節之後大展拳腳之際,順風順水的樓市"攤上大事瞭"!2月20日"新國五條"逆襲市場!由於是"舊瓶裝舊酒"毫無新意,因此雖有波動但並未撼動大局,直到"兩會"召開前兩天的3月1日,國務院竟一反常態頒佈"中央細則":非自用住房課征20%個人所得稅。從此攪亂樓市一池春水,所有城市3月二手房買賣莫不打破歷史成交紀錄。

  北京,二手住宅網簽總量達43780套,環比上漲332.5%,同上+294%;廣州,已實行網2胎房貸 2胎房貸試算任何問題免費諮詢簽區域的二手房住宅網簽量超過7000套,較2月的1514套,成長4.4倍。上海(樓盤),二手房成交70511套,環比增長3.55倍,同比增長3.28倍!

 新國五條"色厲內荏"

  當時出現不少令人印象深刻、光怪陸離的言行,包括:上海市楊浦區房產交易中心門前,清晨便見一対坐輪椅、吊鹽水的老夫妻排隊等候辦理房產過戶手續;住建部緊急發文要求"交易稅不得轉嫁給購房者,否則嚴懲不貸";著名學者謝百三嚴厲批評該政策"禍國殃民"並直言:95%的傢庭為瞭避稅都會離婚,隻有精神病人才不假離婚!莫不令人大感不可思議。

  雖然中央要求3月底之前地方政府必須出臺配合方案,看似"吃瞭秤砣鐵瞭心",但我始終相信新國五條"純屬虛驚"、中央細則"或將是紙老虎",並做出"四不會"的大膽判斷--4月後房產成交不會出現斷崖式滑坡、買氣恢復不會晚於第三季、今年內房價不會安於現狀、政策儲備已完成,官方不會坐視房價強出頭。個中原因便不多說。

  五月開始重走"價量齊揚"老路

  果然,多數國五條地方細則有如"復制黏貼",南京甚至出瞭154個字的極簡版!事實上,除瞭北京之外,所有城市依然按舊規辦事,加之四月開始一路頻出的地王現象,使市場在遲疑中快速恢復信心,再現價量齊揚的走勢。

  北京為瞭能有效壓制買氣,甚至作出"副市長審批預售證"的決定,其結果是北京房價漲幅全國第一名。(未完待續)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08552548518.shtml
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