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同策咨詢研展部經理孫建波

  上半年煙臺樓市成交樂觀 受關註剛需樓盤創熱銷 

  新浪樂居：同策咨詢是一傢專業從事房地產開發、地產研究、項目咨詢、整合營銷和房地產金融投資的集團公司，2010年開始進入煙臺市場，2012年4月正式成立城市分公司，目前同策在煙臺合作瞭哪些項目呢？

  孫建波：目前同策在煙臺的服務項目包括前期顧問咨詢和銷售代理兩個版塊。前期顧問方面，我們2010年就已經開始進入煙臺市場，先後服務過中冶集團養馬島項目，正海集團開發區衡山路項目，海昌漁人碼頭二期。目前銷售代理的項目有4個：萊山區祥隆萬象城、福山區永弘東尚藍灣、開發區 越秀星匯金沙、蓬萊市海天惠園二期。

  新浪樂居：信貸利率最低是哪一家二胎年息2013年上半年即將收尾，通過您對煙臺房地產市場的調查研究，以及同策代理的這些項目的銷售情況，您怎麼看今年上半年的煙臺樓市呢？

  孫建波：今年上半年煙臺市場整體成交量還是比較樂觀的，尤其是剛過去的5月份，月度成交量突破4000套，是在過去幾年從來沒有 過的成績，之所以最近兩到三個月出現成交量的大幅上漲，主要是因為春節過後，三四月為傳統銷售旺季的小陽春階段，項目來客量上升明顯，去年年底持續觀望的 客戶開始逐步出手，再加上四五月市場中湧現出幾個受關註度較高的剛需樓盤，這些樓盤以合理的面積、價格在市場中創造"熱銷"戰績。

  銷售淡季來襲 房企還需有打動客戶敏感點的促銷優惠存在

  新浪樂居：煙臺樓市經歷瞭今年的金三銀四紅五，如今步入傳統銷售淡季，您認為項目應該做出怎樣的應對措施呢？

  孫建波：經歷瞭小陽春的"瘋狂"之後，五六月份項目來客量開始出現不同程度的下滑，市場可能已經出現少量疲軟的態勢，但從我們代 理的幾個樓盤來客訪談中可以瞭解到，不是需求量減少瞭，而是市場中項目的多樣化和經濟環境的不確定性讓許多客戶拉長瞭選擇周期，甚至少量客戶又開始轉入觀望，所以，我認為，這時候各個項目首先不能因為前期幾個月的"暖流"而對市場盲目樂觀取消優惠甚至漲價，還是應該有打動客戶敏感點的促銷優惠存在，其次是將最新的政策、經濟環境分析融入到銷售說辭中，適時引導客戶讓客戶明白，銀行"錢荒"經濟不穩定的環境下，房產更加具有保值增值性。

  新浪樂居：作為城市發展和地產規劃，煙臺與同樣擁有山海資源的青島、大連，有多少相似性、可比性、差異性呢？

  孫建波：同樣作為沿海發達城市，受開放性、發展起步等影響，煙臺的房地產發展速度可能不及青島、大連，但這也決定瞭城市本身的房地產泡沫也小一些，甚至說基本不存在泡沫。煙臺市內向型特征比較明顯，購房客群中，是煙臺本地人和來煙工作的新煙臺人為占比較高，相比青島和大連，房產旅遊、投資屬性相對較弱。

  信用貸款率利試算表公式二胎年息煙臺房地產市場數據以官方數據為標準 存在一定滯後性

  新浪樂居：市場分析研究也是同策的一大業務，而市場的相關分析離不開數據，煙臺房地產市場的數據統計都是以什麼為標準呢？成交數據能否正確反映當前樓市的狀況呢？

  孫建波：煙臺房地產市場數據統計都是以統一的官方數據發佈平臺為標準，也就是煙臺房產交易網。因為現在預售項目都實行網簽制，因此該數據還是能準確反映城市房地產市場特征的。但是因為部分項目是先在現場辦理認購手續然後積攢到一定客戶之後集中辦理網簽，因此該數據有時會存在一定的滯後性，也就是說可能我們5月看到的成交數據實際反映的會是4月到5月上旬的一些市場特征。

  下半年煙臺樓市成交或"前高後低" 沉寂板塊崛起改寫版圖格局

  新浪樂居：您認為今年下半年煙臺房地產市場整體走勢將會有怎樣的變化？

  孫建波：7-9月份煙臺房地產市場中還會有幾二胎借貸風險個剛需大盤先後入市，將會帶動成交量維持高位，下半年的成交走勢上可能會與上半年的"前低後高"相反，按照幾個熱點項目的推售節奏，8-9月可能會出現一波成交高峰。

  新浪樂居：下半年煙臺房地產市場將會出現怎樣的新格局或新特征？哪個區會成為熱點區域？

  孫建波：下半年的煙臺房地產市場將會是非常熱鬧的一個時期。我們將會看到"品牌大鱷逐鹿市場"和"沉寂板塊崛起，改寫版圖格局"的兩大特征。首先，在品牌大鱷方面，不同於上半年龍湖、萬達帶動的別墅、商業熱潮，下半年的品牌房企將會在"剛需市場"中"各顯神通"。而板塊區域方面，之前沉寂較長時間的開發區，在越秀、萬科兩大品牌房企引領下，將成為2013年煙臺樓市的最熱點板塊，從樓盤密集度、新品入市量來看，也會成為今年競爭最為激烈的一個板塊。此外，一直以來依賴規劃藍圖發展不溫不火的高新區，中海新項目預計7月入市，科技CBD的工程、招商工作高速進展帶動周邊新 地塊今年的開發進程加快，新二中板塊的幾個新項目也將會在7-9月入市銷售，高新區2013年也會有發展上的小突破。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-28/08172274759.shtml

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