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內容來自sina新聞

  這一串流程顯然比消費者買房之前核驗購房資格更為負責和嚴格。拿到預售證的房子還要辦理物價備案,備案後24個小時才能進行銷售。拿到預售證的房子,就像是爐子上開蒸的包子,老板開始張羅售賣,以免包子直到蒸熟放冷瞭還"窩"在手裡。

  如果這套房子很幸運,在剛剛拿到預售證就被賣出去,那也就是說,整個建築物的主體還有約1/3部分沒有蓋好。也就是說,你隻是在包子鋪點瞭菜,包子還沒熟。

  5、竣工驗收:1-1.5個月

  據介紹,如果是一次性付款,開發商將委托相應機構將這份合同送去房管交易所,做合同備案登記,這就比較簡單。如果是以銀行按揭形式購房,在南海區的購房人要 自行將合同一並交給銀行,銀行在對客戶貸款資格進行審理之後,連同相台北二胎年息借貸增貸轉貸 應的貸款合同,一起備案登記和抵押登記。在禪城區則要先進行備案,再移交給銀行進行抵 押登記。流程略有不同。

  1、買房簽約:認購七天內簽合同交首付

為何認購後還要等一兩年才能收樓?

  當然,買傢簽完合同之後,這一環節並沒有完全結束。簽署合同之後按照付款方式不同,將分別以不同的"路徑"做備案登記。

  在主體建築完成之後,施工隊開始對房子進行內部施工,包括管線佈置、砌內墻、安裝門裝、消防系統以及建築物外墻磚的鋪設等等。

  開發商在項目前期規劃和設計時,已對園林有初步的設計方案並進行招標。據某本土開發商負責人介紹,通常樓盤的做法是在建築物排柵拆除之後,才會進行園林綠化 和園林道路整體鋪設。如果是為瞭現場效果提前呈現園林,那麼建築物在拆瞭排柵之後,園林還要進行二次施工維護。

  在達到基本竣工驗收之後,相關部門還會對房子進行重新測繪,確定房屋的準確面積,這樣一來,銷售時的預售面積可能會有一定幅度的修正。

  采寫:南都記者 路漫漫

  "完成這一系列之後,合同將會以'原路返回'的形式,回到開發商的手裡,再通知買傢領取走。"該品牌房企售後負責人介紹,"這樣就完成瞭初步的購房程序。"

  事實上,目前不少樓盤可以提前交樓,這是因為目前對於延遲交樓的處罰比較嚴格,所以多數開發商都會將交樓時間預留得比較寬松,這樣以備有之前沒有預料到的突發狀況導致某一環節的延遲。

  按照規定,房地產開發企業應制定《收房通知書》並附《交房流程圖》,在合同約定交付期限前10-15天通知房屋購買人做好交驗準備。其中,《收房通知書》以書面通知形式送達房屋購買人。這時業主可正式驗收自己的房子。

  3、建築施工:剩下三分之一主體,建設需兩三個月

  當然,在這一備案登記的時候,還會再進行客戶購房資格的最終確認,也是後續辦理房產證的資料依據。這時房子就好比有瞭一份"出生證明"。



  6、裝修環節:4-6個月

  此外,在銷售中心參觀沙盤時,你一定也關註過意向那套房窗外的景觀,對著的是湖水、羽毛球場還是中央泳池。或者在參觀樣板房的路上,你已經領略到瞭部分的園林景觀。通常來說,這個時候所見的園林並非交樓後的最終呈現,或者是全部呈現。

  業內資深人士黃先生介紹,以目前市場上最主流的高層洋房為例,辦理預售證最通俗的理解就是建築主體至少達到2/3。此外,還需要房地產開發資質證書、營業執 照、土地使用權證書、施工許可證、規劃圖、企業執照、前期物業管理協議、預測繪面積證明,甚至還有白蟻預防證明等等系列證明。

 4、內部施工、園林建造:8-10個月

  據介紹,在進行建築物主體施工時,很多埋在建築物內的管線已經先行做好,但是這一環節仍舊十分重要。同時,對於目前市場主力的高層洋房,電梯也要進場安裝和調試。整個過程相對於主體建築來說顯得更為"精細",通常這一環節需要8-10個月。

  據業內資深人士黃先生介紹,不同開發商的施工進度可能存在不同,以某國內一線房企的建造速度、30層高洋房為例,剩餘的主體部分大約需要2-3個月。主體完工後,意味著"筋骨"已完成,但離你憧憬中的傢還有距離。

  目前房貸收緊,商業貸款和公積金貸款時間更長,預計整個流程在1-4個月不等。

  根據規定,房屋竣工驗收合格交付使用條件是,已辦理竣工驗收備案手續並取得《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。這大抵相當於房子的"健康證"。

  工程驗收涉及到規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規、規章的有關規定對 相關專業內容和范圍進行驗收。通俗地說,就是包括如樓板厚度鋼筋,外墻有沒有滲水,消防是否規范等等方面。最終,建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審 核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。不符合標準或要求的,作退件處理並要求限期整改。

  簡單地說,買房簽約就是認購環節,這套房子從開發商的變成你的。這個環節包括準買傢到現場簽署認購書、網簽《商品房買賣合同》、交付首期等一系列手續。按照 規定,房子認購7天內就要簽署正式的《商品房買賣合同》。這時客戶就需要支付首期款,合同正式由雙方簽字,開發商蓋章。

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  精裝房會比毛坯房多花4-6個月的時間。開發商會根據之前約定好的裝修標準,對室內包括地板、墻面、廚房衛浴等進行裝修,甚至可能還要包括部分燈具、臥室的衣櫃等等。

  據介紹,在進行精裝修之前通常已經進行瞭建築物的竣工驗收,對於合同約定的精裝交樓的房子,在裝修完成後,還將會有一次驗收環節。

  7、開發商驗收:1個月

  這一環節並不是"必選項",但目前不少大型房企都設交樓前驗收環節。不同於此前工程部進行施工的跟進和監控,這次驗收主要由項目工程、營銷部門及物業部門共同參與。

  據 介紹,通常開發商在進行交樓前的物業驗收時,進行三次左右的"驗樓"。大約需1個月。其中,毛坯房驗收比較簡單,主要是"天地墻"以及門窗,也就是墻身是 否有裂紋、地面是否平整、門窗是否順暢、下水道或者陽臺是否順利排水以及是否有滲水的情況。精裝房則增加如電線佈局、插頭通電情況、水龍頭開關、下水道等 驗收。

  8、業主收樓:提前10-15天通知

  從購房簽合同到交樓,快則一年,慢則兩年多。為什麼需要那麼長時間?南都記者采訪佛山開發商,幫買傢厘清從認購到交樓的全過程。

  這裡需要提醒的是,業主要檢查開發商包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、合同約定的裝修標準、設備標準,帶裝修的房屋應當出具管線分佈示意工圖、 《裝修搬運管理承諾書》、《裝修搬運工作指引》等文書,開發商還需要向業主提供《房屋檢查表》、《房屋交接表》,並派員陪同房屋購買人對房屋質量進行驗 房。

  2、備案登記、銀行放款:1-4個月





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08334005051.shtml

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