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內容來自sina新聞

  這一串流程顯然比消費者買房之前核驗購房資格更為負責和嚴格。拿到預售證的房子還要辦理物價備案，備案後24個小時才能進行銷售。拿到預售證的房子，就像是爐子上開蒸的包子，老板開始張羅售賣，以免包子直到蒸熟放冷瞭還"窩"在手裡。

  如果這套房子很幸運，在剛剛拿到預售證就被賣出去，那也就是說，整個建築物的主體還有約1/3部分沒有蓋好。也就是說，你隻是在包子鋪點瞭菜，包子還沒熟。

  5、竣工驗收：1-1.5個月

  據介紹，如果是一次性付款，開發商將委托相應機構將這份合同送去房管交易所，做合同備案登記，這就比較簡單。如果是以銀行按揭形式購房，在南海區的購房人要 自行將合同一並交給銀行，銀行在對客戶貸款資格進行審理之後，連同相台北二胎年息借貸增貸轉貸 應的貸款合同，一起備案登記和抵押登記。在禪城區則要先進行備案，再移交給銀行進行抵 押登記。流程略有不同。

  1、買房簽約：認購七天內簽合同交首付

為何認購後還要等一兩年才能收樓？

  當然，買傢簽完合同之後，這一環節並沒有完全結束。簽署合同之後按照付款方式不同，將分別以不同的"路徑"做備案登記。

  在主體建築完成之後，施工隊開始對房子進行內部施工，包括管線佈置、砌內墻、安裝門裝、消防系統以及建築物外墻磚的鋪設等等。

  開發商在項目前期規劃和設計時，已對園林有初步的設計方案並進行招標。據某本土開發商負責人介紹，通常樓盤的做法是在建築物排柵拆除之後，才會進行園林綠化 和園林道路整體鋪設。如果是為瞭現場效果提前呈現園林，那麼建築物在拆瞭排柵之後，園林還要進行二次施工維護。

  在達到基本竣工驗收之後，相關部門還會對房子進行重新測繪，確定房屋的準確面積，這樣一來，銷售時的預售面積可能會有一定幅度的修正。

  采寫：南都記者 路漫漫

  "完成這一系列之後，合同將會以'原路返回'的形式，回到開發商的手裡，再通知買傢領取走。"該品牌房企售後負責人介紹，"這樣就完成瞭初步的購房程序。"

  事實上，目前不少樓盤可以提前交樓，這是因為目前對於延遲交樓的處罰比較嚴格，所以多數開發商都會將交樓時間預留得比較寬松，這樣以備有之前沒有預料到的突發狀況導致某一環節的延遲。

  按照規定，房地產開發企業應制定《收房通知書》並附《交房流程圖》，在合同約定交付期限前10-15天通知房屋購買人做好交驗準備。其中，《收房通知書》以書面通知形式送達房屋購買人。這時業主可正式驗收自己的房子。

  3、建築施工：剩下三分之一主體，建設需兩三個月

  當然，在這一備案登記的時候，還會再進行客戶購房資格的最終確認，也是後續辦理房產證的資料依據。這時房子就好比有瞭一份"出生證明"。

  6、裝修環節：4-6個月

  此外，在銷售中心參觀沙盤時，你一定也關註過意向那套房窗外的景觀，對著的是湖水、羽毛球場還是中央泳池。或者在參觀樣板房的路上，你已經領略到瞭部分的園林景觀。通常來說，這個時候所見的園林並非交樓後的最終呈現，或者是全部呈現。

  業內資深人士黃先生介紹，以目前市場上最主流的高層洋房為例，辦理預售證最通俗的理解就是建築主體至少達到2/3。此外，還需要房地產開發資質證書、營業執 照、土地使用權證書、施工許可證、規劃圖、企業執照、前期物業管理協議、預測繪面積證明，甚至還有白蟻預防證明等等系列證明。

  4、內部施工、園林建造：8-10個月

  據介紹，在進行建築物主體施工時，很多埋在建築物內的管線已經先行做好，但是這一環節仍舊十分重要。同時，對於目前市場主力的高層洋房，電梯也要進場安裝和調試。整個過程相對於主體建築來說顯得更為"精細"，通常這一環節需要8-10個月。

  據業內資深人士黃先生介紹，不同開發商的施工進度可能存在不同，以某國內一線房企的建造速度、30層高洋房為例，剩餘的主體部分大約需要2-3個月。主體完工後，意味著"筋骨"已完成，但離你憧憬中的傢還有距離。

  目前房貸收緊，商業貸款和公積金貸款時間更長，預計整個流程在1-4個月不等。

  根據規定，房屋竣工驗收合格交付使用條件是，已辦理竣工驗收備案手續並取得《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。這大抵相當於房子的"健康證"。

  工程驗收涉及到規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對 相關專業內容和范圍進行驗收。通俗地說，就是包括如樓板厚度鋼筋，外墻有沒有滲水，消防是否規范等等方面。最終，建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審 核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。不符合標準或要求的，作退件處理並要求限期整改。

  簡單地說，買房簽約就是認購環節，這套房子從開發商的變成你的。這個環節包括準買傢到現場簽署認購書、網簽《商品房買賣合同》、交付首期等一系列手續。按照 規定，房子認購7天內就要簽署正式的《商品房買賣合同》。這時客戶就需要支付首期款，合同正式由雙方簽字，開發商蓋章。

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  精裝房會比毛坯房多花4-6個月的時間。開發商會根據之前約定好的裝修標準，對室內包括地板、墻面、廚房衛浴等進行裝修，甚至可能還要包括部分燈具、臥室的衣櫃等等。

  據介紹，在進行精裝修之前通常已經進行瞭建築物的竣工驗收，對於合同約定的精裝交樓的房子，在裝修完成後，還將會有一次驗收環節。

  7、開發商驗收：1個月

  這一環節並不是"必選項"，但目前不少大型房企都設交樓前驗收環節。不同於此前工程部進行施工的跟進和監控，這次驗收主要由項目工程、營銷部門及物業部門共同參與。

  據 介紹，通常開發商在進行交樓前的物業驗收時，進行三次左右的"驗樓"。大約需1個月。其中，毛坯房驗收比較簡單，主要是"天地墻"以及門窗，也就是墻身是 否有裂紋、地面是否平整、門窗是否順暢、下水道或者陽臺是否順利排水以及是否有滲水的情況。精裝房則增加如電線佈局、插頭通電情況、水龍頭開關、下水道等 驗收。

  8、業主收樓：提前10-15天通知

  從購房簽合同到交樓，快則一年，慢則兩年多。為什麼需要那麼長時間？南都記者采訪佛山開發商，幫買傢厘清從認購到交樓的全過程。

  這裡需要提醒的是，業主要檢查開發商包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、合同約定的裝修標準、設備標準，帶裝修的房屋應當出具管線分佈示意工圖、 《裝修搬運管理承諾書》、《裝修搬運工作指引》等文書，開發商還需要向業主提供《房屋檢查表》、《房屋交接表》，並派員陪同房屋購買人對房屋質量進行驗 房。

  2、備案登記、銀行放款：1-4個月

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08334005051.shtml

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