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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/09224166415.shtml

  一旦發生開發商逾期交房的情況,劉文潔建議購房人立即向人民法院提起相關違約金索賠訴訟,獲得有效的法律判決,從而將開發商違約的事實和違約金計算等重要事項以法律認可的形式和手段固定下來,往後無論開發商何時實際交付房屋,均不影響購房人獲得違約賠償的權利,同時也不影響購房合同的繼續履行。至於後期違約金能否拿到手,則是判決是否能得到有效執行的問題。

  若房屋無法按時交付 買傢應盡早提出起訴

  廣東天穗律師事務所律師劉文潔表示,購房者與房地產開發公司簽訂瞭合同之後,公司的法定代表人出現破產、外逃、刑事拘留等個人狀況,並不影響買賣合同的法律效力。

  現在,一套房屋的價格動輒上百萬,甚至上千萬,買一套房子往往集中瞭一個傢庭的大部分金錢財產,任何購房過程中的差錯都可能給購房者造成重大的經濟損失。因此,劉文潔建議購房者在簽訂購房合同、收樓或發生任何違約情形時,可向專業人士尋求指導和建議,切忌盲目與開發商簽訂補救性的書面協議,造成合法權益受損或難以維權的情況。

  嚴躍進表示,未來樓市中"大魚吃小魚"的競爭格局將加大,而且很多城市或將出現比較大的兼並潮。大型房企的規模集中度將不斷上升。當然,這並非意味整個市場隻剩下大房企。實際上,部分規模適中、財務穩健的中小房企,依然可以分一杯羹。不過此類房企一般都需要有比較廣泛的多元化產業做支撐。

  律師

  開發商破產或"跑路" 不影響合同的法律效力

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  5月15日下午,廣州蘿崗一宗土地吸引8傢房企報名舉牌,最終以樓面地價約9360元/平方米成交,再次二胎房貸年息借貸增貸轉貸二胎房貸年息借貸增貸轉貸刷新蘿崗單價地王紀錄。盡管如此,此次拍賣並沒有大開發商到場,就連地塊最緊缺的奧園也不見身影。業內人士表示,如今市場不景氣,開發商拿地的熱情大幅度下降。加上蘿崗目前供應量大,萬科、越秀、中海等大集團都紛紛推出特價單位以盡快走量。

  後市

  大房企將主導未來市場格局

內容來自sina新聞

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,大型品牌房企被收購或標志著市場大洗牌時代的來臨,在此過程中,"大魚吃小魚"、"強者恒強"局面將進一步鞏固。其一,房企破產、被收購將進一步倒逼調控政策走向定向寬松,收購方有可能通過此次收購贏得下一輪的市場發展機會,在未來房地產市場競爭發展過程中"彎道超車",走在同類房企的前列。其二,高周轉企業優勢將更加明顯。從全國性房企銷售業績表現來看,2013年以萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉為主要特征的房企銷售業績情況排名居前。進入2014年,這些大型房企繼續在土地市場、項目合作與收購等方面長袖善舞。從這個角度來講,萬科、恒大、綠地、保利這些大型房企將主導未來市場的發展格局。

  合富地產經濟研究院院長龍斌也認為,未來的趨勢是強者恒強,千億級房企的數量越來越大,市場占有率越來越多,土地資源也越來越多,一些缺乏競爭力的企業會逐漸被收購、吞並、破產等,優勝劣汰屬於市場正常發展現象。

  中小房企放慢拿地步伐

  此外,由於市場限購限貸政策持續,不少中小企業表示,未來會放慢拿地的步伐。深圳某企業在廣州已經有三塊地,其負責人表示:"今年暫時不會考慮拿地瞭,對於公司的規模來說,能在廣州有幾塊地已經不錯瞭。而黃埔區的新項目在今年11月將正式面市。"

  劉文潔同時還談到另外一種房屋無法按時交付的情況,即房地產開發公司在房屋建成前倒閉,樓盤爛尾,無法交付。遇到這種情況,劉文潔建議購房人立刻進行起訴,由法院對開發商包括爛尾樓盤和土地在內的財產進行司法查封,後續通過拍賣變賣財產,償還購房人的購房款。對購房者十分有利的是,最高人民法院曾就上述問題發出《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》,明確:建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權銀行;消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。



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  根據廣州市國土資源和房屋管理局制訂的《廣州市商品房買賣合同》(預售)網簽合同示范文本關於"延期交房的違約責任"條款的約定:開發商如未能按合同約定的期限交房的,每日按總房價款0.05%的標準向購房人支付違約金,同時購房合同繼續履行;超過合同約定的寬限期仍未能交房的,購房人有權單方面解除合同。這裡需要註意的是,購房人的解約權是合同賦予購房人的一種選擇權,即購房人可以選擇行使該權利--解除合同,也可以選擇不行使該權利--合同繼續履行。根據購房人的不同選擇,開發商承擔不同的違約責任。

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