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  將專項維修金轉到業主大會賬戶直接管理,並不是專項維修金的重點,如何更及時、更合理地使用好這筆資金才是業主們最關心的問題。

  據北野介紹,萊蒙湖社區共有專項維修金一千多萬,從開始醞釀將這筆錢轉到業主大會賬下算起,他們已經用瞭一年零九個月的時間,但至今依然沒有成功。主要障礙一方面來自銀行,另一方面是手續繁瑣。

千億專項維修金沉睡全國最高使用率僅1.47%

  對此,上述住建委人士向本報記者透露,北京市近年來一直在試圖改變專項維修金的現狀,不過收效甚微。"比如市建委從2006年開始,啟動瞭專項維修金市場化改革,準許業主大會將資金轉至自己的賬下自行管理,參與管理的銀行也從光大銀行一傢擴大為七傢(現已擴大為九傢),但因為種種原因,超過90%的錢還在市政府賬戶上,轉出來的那部分錢絕大多數也還都在光大銀行手裡,當時改革的兩個目的都執行得不好。"該人士坦言。

  這是一筆屬於全體業主的財產,但知道它在哪裡的業主卻寥寥無幾;這是一筆購房時必須繳納的費用,但支取時卻困難重重;這是一筆數以千億計的龐大資產,但受惠者卻屈指可數......

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/09022295844.shtml

  據萊蒙湖社區業委會負責日常事務的秘書王春浩介紹,北京市住建委、順義區住建委、中國銀行、萊蒙湖業委會曾就該問題在萊蒙湖社區內專門組織過現場辦公會議解決此問題,各方總結的原因是中國銀行相關工作人員對操作系統不熟悉導致,並建議萊蒙湖小區選擇對該系統更熟悉的光大銀行建立新賬戶,接收這筆資金。

  使用率不足1%

  6月26日,作傢北野在自己的實名微博 中寫道:"辦理專項維修金轉存,用瞭一年半沒辦成!制度設計加大業主維權難度是不對的。"北野是北京萊蒙湖小區業主委員會秘書長,同時,他也是北京市住建委的顧問。一位規則制定的參與者,在運用規則時卻對這份規則產生瞭質疑。

  據瞭解,2006年2月15日,北京市建委等部門聯合下發京建物(2006)2號《關於發佈北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)的通告》(以下簡稱(2006)2號文)。至此,業委會在業主大會的授權下可以將屬於廣大業主的維修資金劃轉到業委會在指定的7傢銀行設立的賬戶。

  "現在業主和物業對專項維修金的看法都有些畸形,業主認為這筆錢是房子的'棺材本',恨不得死都不能動;而物業公司則把這筆錢看做金庫,平時電梯、門禁的小毛病不盡保養維修義務,等到出瞭問題,直接動用專項維修金換新的。"張大憲認為,雙方均不能正確看待專項維修金,還有極低的使用率,都可以說明,專項維修金制度存在嚴重問題。

  而根據北京市住房公積金網的公開數據顯示,北京專項維修金有6.34%成功地過戶到瞭業主大會名下,但使用率僅為1.47%,卻領跑全國。

  "資金用不瞭,我們更著急。"順義天竺花園社區業委會副主任張蘭說,"我們小區60%左右的房屋都發生過二手房交易,從理論上來講,專項維修金是跟著房子走,不跟房主走的,所以當房屋發生交易後,原屬於甲方的專項維修金,應隨房屋轉移至乙方。也就是說,甲乙進行二手房交易後,他們必須一起持相關證件到公共維修基金更改戶主。但大部分業主沒有這個意識,這就造成瞭房子是歸瞭乙方,但能不能用房子的專項維修金卻是甲方說瞭算。"

  北京市住建委相關人士接受《華夏時報》記者采訪時表示,專項維修金的轉賬、使用確實存在手續過於繁瑣的問題。"針對這個問題,不久前北京市住建委內部還曾推出過一份新規定,但在內部征求意見階段阻力太大,最後擱淺瞭。"據本報記者瞭解,這份已經夭折的內部文件為瞭簡化專項維修金的使用流程,讓物業公司也擁有瞭調用資金的權利,最終因擔心會損害業主的利益而最終摒棄。

  "我們最開始想把錢轉存到小區旁邊的中國銀行裕祥路支行,可是到瞭轉賬的時候,銀行卻一直無法完成相關手續。一問才知道,他們根本沒有辦理相關業務的經驗。"對此,中國銀行裕祥路支行工作人員對本報記者表示,該行根據萊蒙湖社區提供的資料確實建立瞭專用賬戶,但何時能轉賬、是否能轉賬,主動權仍在北京市住建委及北京市專項維修金總賬戶所在的光大銀行花園路支行。

  北野在接受《華夏時報》記者采訪時表示,"相關部門的出發點肯定是想維護業主的利益,所以北京才會成為全國率先可以將專項維修金轉至業主大會名下保管的城市,因為這樣可以讓業主享受到資金管理帶來的收益。但當規則自下而上運行的時候,遇到的阻力卻是難以想象的。"

  根據北京市住房公積金管理中心官方網站發佈的數據,截至2013年5月31日,北京已累計歸集商品住宅專項維修資金(以下簡稱專項維修金)346.19億元,使用僅為5.1億元,比其產生的利息還要少,而北京1.47%的使用率卻已在全國遙遙領先。

  據悉,專項維修金最初始於1990年代的房改時期,1998年建設部出臺的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第一次將專項維修金寫入國傢政策。該辦法規定,住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金按照房款2%的比例征收,征收工作由房改單位或商品房開發商代征。2008年2月1日,建設部、財政部聯合發佈《住宅專項維修資金管理辦法》,從國傢層面對征收專項維修金進行瞭規范。在這一規定實施後,不繳專項維修金的業主將拿不到房屋產權證。該辦法出臺後,各地方政府相繼出臺瞭地方性辦法規范專項維修金。北京市最主要的改動是,將此前以總房款的2%交納標準,更改為:多層住宅擬為每平方米100元,高層全現澆結構擬為每平方米150元,高層框剪結構擬為每平方米200元。

 轉不走的維修金

  盡管除北京外的大多數省市沒有設立定期的數據公佈,但從可以收集到的信息來看,國內大多數城市已使用的專項維修金隻占歸集總額的不到1%。

  統計數據顯示,截至2011年年底,西安市歸集瞭55億元維修資金,使用僅1386萬元,使用率0.25%;截至2011年8月,武漢市歸集近50億元資金,使用約5000多萬元,使用率1%;截至2011年8月,浙江省麗水市歸集總額超過1億元,使用僅20多萬元,使用率0.2%;截至2012年1月,天津市歸集145.4億元,使用僅7753.5萬元,使用率0.53%;截至2012年10月,廣州市歸集約81億元資金,使用8000萬,使用率0.99%;截至2012年年底,合肥市歸集9.33億元資金,使用125.8327萬元,使用率僅0.13%......

  順義天竺花園社業委會雖然2009年將專項維修金轉到業主大會賬下後,但至今從未動用過這筆資金。

內容來自sina新聞

  目前,天竺花園小區內近50%的業主沒有專項維修金使用的表決權,因此不可能湊夠2/3業主同意的硬指標,自然也就無法使用專項維修金瞭。

  北京朝陽職工大學經管系教授凌效海對此表示,"這明顯是不合法的。房屋產權變更後,新的產權人應具有所有的權利,政府部門應主動完成相關的變更工作。如果因為變更體系出現問題,導致所有權制度紊亂,侵害業主權利的話,管理部門應該負相應的法律責任。"

  在朝陽區新天第業委會負責人張大憲看來,專項維修金的系統漏洞遠不止如此,他認為如果政策不能不斷改進,專項維修金需要面臨的問題會越來越多。"比如按照現在的規定,當餘額不足30%時,專項維修金將被凍結,業主需重新繳納專項維修金。這筆錢應由誰來收?還有,目前的專項維修資金也被稱作'大修資金',是發生重大問題時動用的資金,但這筆資金的存在在某些地方卻成為物業公司不作為的理由。比如電梯,物業公司應該盡到日常保養、檢修的職責,但因為大修資金的存在,有些物業公司幹脆直接等出瞭問題一起動用這筆資金。"

  據官方統計數據顯示,截至2012年6月30日,僅北京、上海、深圳、廣州、哈爾濱、合肥、長沙等已公開歸集資金總額的17座城市,歸集資金總額已超過一千億元,但使用率卻不足1%。如何讓這筆巨款物盡其用,如今已成為瞭業主和管理者共同的心病。

  "順義目前隻有天竺花園社區業委會一傢成功將專項維修金轉到業主大會賬戶,但也用瞭兩年時間。而順義從2008年設立專項維修金管理部門至今共5年,也隻成功辦理過這一個轉存業務。"王春浩對專項維修金管理部門的工作感到失望。

  資金安全堪憂

  除瞭轉存土地貸款屏東枋山土地貸款難使用率低,專項維修金的安全問題也是廣大業主所擔心的。

  張蘭告訴記者,"2008年之前,政府沒有對開發商上繳專項維修金的行為進行制約,因此2008年之前,許多開發商征收專項維修金之後,並沒有妥善管理,而是挪作他用。"而張蘭也是在辦理她所在小區的專項維修金轉存時才發現這一問題的,"如果不是這樣,恐怕我們小區2008年之前的300多萬專項維修金,至今還在開發商手裡。"張蘭說。因此,她認為同他們一樣,北京超過九成業主至今依然存在被開發商盜用專項維修金,自己卻蒙在鼓裡的情況。

  張大憲所在小區也遇到瞭同樣的問題。"我是第一個實現轉賬的業委會主任,也是許多業委會的顧問,但我自己所在的朝陽區新天第小區至今依然有部分專項維修金無法從北京市總賬中轉出。原因是我們小區改過名,我們之前隻成功轉賬瞭改名後的那部分專項維修金,改名前的資金雖然同樣屬於我們小區,卻無法轉過來。"

  張大憲表示,因小區改名、開發商少繳瞞報等問題引發的轉賬難題,在北京相當普遍。

  事實上,不隻北京存在維修資金管理規范的缺失問題,全國還出現多起挪用甚至侵吞維修資金的案例。2004年,廣東省消協公佈的房地產投訴分析表明,維修資金被挪用已成為購房者投訴的熱點之一。據介紹,當時廣州市開發商和物業公司共向業主收取維修資金至少有2.3億元,而存入監督賬戶的隻有4000萬元。

  (華夏時報)

  作為北京市住建委顧問,北野對該系統的開發背景有所瞭解,他說:"這個系統就是光大銀行和北京市住建委一起開發的,這樣做設立技術門檻有為光大銀行謀利的嫌疑。"

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