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利益黑幕

2004年

長江商報消息 □本報記者 侯斌雄 發自深圳

2014年

融創原計劃在4月份完成佳兆業債務重組,快捷入主上市公司佳兆業。然而,佳兆業能否倚靠融創東山再起,至今仍是未知數。

內容來自sina新聞

2015年1月5日,巡視組向深圳市通報指出:深圳樓市暴露出有領導幹部插手土地出讓、工程建設;土地出讓和建設規劃存在權力尋租空間;開發商主導城市更新(舊改)引發的“並發癥”比較嚴重。多年來不為人知的深圳房地產界勾結不法官員的腐敗黑幕浮出水面。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/09515990661903326952628.shtml

除瞭身處官商勾結漩渦中心的佳兆業,其他官商勾結的房企也逐漸現形。廣東省委原常委、統戰部原部長周鎮宏案的判決書顯示,京基董事長張華向周鎮宏行賄謀取廣東省政協委員資格。1月13日深圳法院發佈2012年龍崗區回龍埔舊改村委收受900萬元賄賂的二審判決,尚模地產涉案。

深圳地產界1月份爆發的鎖房風波,不僅引起國內業界關註,廣東省內的各界也都高度矚目。廣東社會對這次樓市“地震”剖析認為:廣東省委第三巡視組在2014年9月10日至2月5日巡視深圳,踢爆瞭深圳房地產黑幕。

深圳一名房企老板4月1日向長江商報記者介紹,“繼續深查會暴露更多的違法開發商。”

4月4日下午,知名地產評論員牛刀向長江商報記者預言:“今後深圳舊改的風險大,民營房企很有可能轉讓,或者聯合國企開發。”以招拍掛買地的萬科、中海、招商等國有房企,在未來也許會加大力度收購或聯合熱衷舊改的佳兆業、卓越、京基、綠景、信義、寶能、萊蒙等民營地產商,一起運營深圳舊改的城市化建設。

出臺《城中村(舊村)改造暫行規定》揭開城市更新的帷幕

2004年深圳出臺《城中村(舊村)改造暫行規定》揭開城市更新的帷幕,2011年深圳土地供應出現拐點,舊改供地成主流。深圳房企頻頻通過舊改項目拿地,而招拍掛買地變得稀少,這造就瞭一批舊改房企,佳兆業和京基地產都在其中。舊改項目與地方政府有著千絲萬縷的聯系,一個舊改項目要列入計劃,需經過40多個部門審批,蓋約200個章,其中不免涉及灰色地帶。

2012年

2011年

近日,深圳市邦恒投資顧問公司總經理尹香武對媒體表示,“深圳多傢民營房企已遣散舊改拓展團隊。”

土地供應出現拐點,舊改供地成主流

深圳地產整肅或持續發酵

深圳舊改歷程

李明告訴長江商報記者,郭英成不敢潛回內地擔心被抓,一旦被抓將供出不少官員。徐蕾則表示郭英成沒想到佳兆業解封,後悔轉賣股份給融創。

舊改轉型

深圳地產整肅風暴刮到何時?業界內外將持續聚焦。

舊宅區改造基本被叫停

3月31日,深圳著名地產評論員牛刀對長江商報記者說:“廣東省委巡視過後,深圳地產圈的大佬們提心吊膽,尤其是涉及舊改的不少地產商。”

盡管佳兆業房源被深圳規土委行政解鎖,然而鎖房暴露出瞭佳兆業境外債務違約的風險,境內的債權人紛紛向深圳法院提請財產保全,查封瞭大部分的項目資產。長江商報記者3月31日從佳兆業內部人士徐蕾(化名)處得知,全國的債權人給佳兆業發出60多份財產保全申請,已收到法院裁決書的資產保全金額高達約137.57億元。因而,司法查封的房源依舊不可銷售,幾乎包括所有的深圳項目,佳兆業的現金流依舊困窘。徐蕾對佳兆業的新生略為悲觀,“佳兆業快破產瞭,解鎖並不是全部利好!”李明則不認為融創能一帆風順地重組佳兆業,依據是:佳兆業解鎖盤活瞭資產,即使破產瞭,債權人仍覺得有資產可以變賣,就能土融建融高雄大樹土融建融土融台中東區土融對融創抬高要價。於是,融創繼續推進重組會遇波折。

就深圳民營房企多數卷入整肅出事,資深地產評論員李宗苗點評說:“民企多草莽,敢於冒險,手段激進,如今雖傢大業大,但從本質上來講,根基還很脆弱。”

一接近深圳規土委的人士4月2日披露,2015年深圳地產整肅不僅查民企,也查國企。接下來將繼續發酵,重點將瞄準城市更新項目、更改容積率、拔高建築高度以及變更項目規劃,“當前被揭露官商勾結的地產商,隻是冰山之一角”。

觸發鎖房風波的佳兆業老板郭英成就深陷“舊改風波”漩渦。2014年10月13日深圳市委原常委、政法委原書記蔣尊玉接受組織調查,郭英成10月17日便前往香港遙控指揮公司。澎湃新聞也曾報道郭英成逃走與蔣尊玉落馬有關。佳兆業參與龍崗舊改起傢時,蔣尊玉時任龍崗區委書記,力推舊城改造工作,公開資料顯示郭英成與蔣尊玉多有交集。此外,郭英成不僅結交深圳官員蔣尊玉,還被舉報勾搭廣東省級高官楊賢才,最後楊被判刑入獄而郭卻置身事外,其公司獲利十數億元人民幣。

1月份佳兆業鎖房風波乍起,深圳不少房企要遭遇同樣行政待遇的消息迅速流傳。當時廣東省委第三巡視組曾公佈:深圳在房地產方面所查案件暴露出有領導幹部插手土地出讓、工程建設;土地出讓和建設規劃存在權力尋租空間;開發商主導城市更新(舊改)引發的“並發癥”比較嚴重。一時之間,深圳房地產業風聲鶴唳,甚至有房企老板遠走海外暫避風頭。眼下佳兆業解封,是否意味著深圳地產業整肅告一段落?當地資深地產分析人士預測此事將繼續發酵。

依照深圳規土委編制的土地供應計劃,近兩年深圳存量用地的供應比超過七成,變成瞭建設用地的主力。因此,舊改的實施進展,一定程度上影響著深圳的城市化水平。然而,鎖房事件掀起的地產反腐風暴,對深圳舊改供地轉型提供瞭難得的契機。利益博弈更復雜的舊宅區改造,在2014年廣東省委巡視組工作後基本被叫停。隨後,深圳地產界人士分析,必然會減緩土地供應的規模,其影響2至3年內將得以體現。

一傢參與舊改的民營房企負責人4月4日上午向長江商報記者表示:“佳兆業事件引起瞭城市更新政策的爭論,不少工商手續辦理不瞭或不受理,大大妨礙我們公司今年項目的開工進度。”另一面政府部門表達瞭對舊改政策是否變更的徘徊心態,深圳某區城市更新辦項目前期審批負責人3月底表示,“連日來聽說要取消市場主導的城市更新,我們在等新政策。”他表示,今後區裡舊改的方向主要是工改工,政府正大力扶持工業區整治。3月10日深圳市公佈瞭10個城市更新項目,舊改規劃出現新的變化,住宅建設減少而新型產業方向的建設項目占瞭多數,7個項目總擬拆除重建用地面積約33.4萬平方米。

1月份佳兆業的深圳房源被深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱“深圳規土委”)公開鎖定,僅預售項目被鎖房源價值就達50億元。

面臨地產反腐風暴依然強勁的勢態,深圳有民營房企變賣或入股國企以躲避風險。3月20日華僑城發佈募資公告稱,民營房企寶能集團旗下企業斥資70億元入股。最近遠洋地產公告稱正洽談收購深圳小民營房企的三個項目,分別是南山區蛇口水灣項目、龍晟達地產的荔山項目部分股權和龍崗區龍城街道盛平項目。

據統計,按2011年1月1日以後的預售證統計,僅一個月內,當地1.68萬套的房源被鎖定,17傢房企被金融業界風險警示。當時,花樣年、民生東、京基都等民營房企紛紛“躺槍”,甚至連中海地產、中糧地產等央企也牽連其間。此樁鎖房風波在深圳房地產界史無前例。鎖房風波在資本市場引起關聯反應,涉事房企的股價應聲而跌。

自4月3日22:00起,佳兆業在深圳的佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰花園、佳兆業龍崗大道1號、

“終於要熬出頭瞭,佳兆業要跨過生死門檻瞭!”4月3日,一名深圳房企佳兆業前高管李明(化名)如釋重負,他透露:面臨重組的佳兆業,今天終於等到瞭珊珊來遲的利好消息——已被鎖房四個月的深圳項目大批在售房源,將完成行政解鎖。

就外界關註的鎖房風波,深圳規土委今年1月16日發佈《關於暫停房地產信息系統使用相關情況的說明》表示,房源鎖定或限制產權可能存在多種原因,不應過度解讀。並對中海地產、中糧地產等房企鎖房給予說明:按照相關規定,鎖定其房源隻是正常業務辦理事項,與中海、中糧等開發企業是否存在違規行為無關,也不影響小業主的合法權益。

到2015年4月3日,深圳房地產界傳出佳兆業房源解鎖的消息,其深圳項目將在4月6日全部解鎖。當晚,該公司前主管李明對此確認。長江商報記者向深圳規土委打探解鎖原因,但未得到回復。

佳兆業房源被鎖後,忽然置身於生死邊緣。從2014年11月底起,其深圳項目共2000多套房源被限制出售。鎖房消息一曝光,佳兆業的發展急劇滑落:四個月內,董事長郭英成辭職,合作方撤資,股價腰斬且身陷債務違約。為瞭度過危機,佳兆業出售大股東權益給融創中國。1月30日融創收購佳兆業股份的公告發佈後,董事長孫宏斌便進駐佳兆業總部,派員掌控佳兆業總部財務。

存量用地占供地總量近75%

2014年

城市更新占供地總量比例超過60%

目前在建的城市更新項目約100個

截至2014年9月

納入舊改計劃的項目431項,規劃審批瞭265項;納入計劃總用地面積37.1平方公裡,已批準實施用地面積7.6公頃

廣東省委巡視組工作後

除瞭佳兆業被鎖房的原因不明之外,榮超、花樣年、中海和中糧地產等其他房企,隨後都說明瞭被鎖原因。

2015年3月10日

深圳市公佈瞭10個城市更新項目,舊改規劃出現新的變化,住宅建設減少而新型產業方向的建設項目占瞭多數

鎖房風波

KPR佳兆業廣場與佳兆業前海廣場等項目,多數房源狀態從“管理局鎖定”變為“司法查封”。一旦解鎖,融創對佳兆業的重組或面臨波折。
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