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陳淮供大於求不等於房價一定會跌
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??過去10年，中國2/3到4/5的省會城市，房子始終是供大與求的。過去10年，我們出臺國十條、國八條、國十五條等多少條政策，給人的感覺好像是房子不夠賣，其實不夠賣的隻是局部少數地區，幾乎基本上都是供大於求的。但供大於求並沒有妨礙10年來的房價變動趨勢。
??房價不僅僅取決於供求。你買北京的房子，買的是北京的基礎設施、就業條件、工資水平、你子女的教育資源，你的養老社保等。當這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時候，這個城市就會吸引更多的人向它積聚”。此外，陳淮還認為：“房價還受窗戶以外的東西的影響。房價並不僅僅取決於、甚至主要不取決於蓋這所房子的開發商花瞭多少錢，而是取決於有沒有人在你傢窗戶外面不斷的花錢投入。最容易理解的一個例子就是：地鐵修到你們小區門口，這個小區的房價立馬坐地上漲。沒人花錢，地鐵能修到你們小區門口嗎？房子周邊綠地的增加，醫療、教育、商業資源配套不斷完善，公共設施不斷增加等等，這些都是影響房價的因素。所以簡單說房價會漲會跌，不能一言以蔽之，也不是有沒有供大於求就能回答的。
??對於房價總體長期趨勢，我贊成任志強所說，隨著人口進一步向城市聚集，隨著中國城市在國際城市中的站位不斷靠前，競爭力不斷提高，老百姓居住環境不斷改善，基礎設施不斷改造，長期看10年—20年房價一定是漲，但是短期內也一定是有波動的。政策也好，市場的預期觀望也好，都不可能消滅或者增加任何一個需求。這和股市不一樣，熊市的時候成交量低迷，沒交易就是沒交易，和下一次牛市的成交量高漲之間沒有必然因果關系。房地產需求有一個特點，可以有3年—5年的前置後錯。
??2014年中國房地產市場全國總成交量、成交面積和價格波動這三個主要的數據，上下起伏不超過6屏東新埤農地貸款個百分點。2014年是中國房地產業歷史上僅次於2013年的歷史第二高點，馬上就要到年底瞭。我可以有把握的說，今年是我們房地產業發展以來，規模、速度上的歷史的第二高點。今年前10個月，房地產業開工總面積同比萎縮瞭9.8%，其中住宅萎縮瞭15.5%。按照建設周期來看，2015年底2016年初，可能將出現一個房地產市場供給的小年。到明年、後年時，房地產市場可能要因此面對一個需求大年。供給的小年和需求的大年碰上時，會發生什麼情況，我想大傢自己會有一個判斷。
??(本文作者為中國城鄉建設經濟研究所所長)
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-06/09345946808710163907886.shtml
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