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沿海傢園二股東萌退意
"絕對不可能增持瞭。目前是維持現狀，希望未來能有合適的機會和方式退出。"7月2日，作為第二大股東深圳控股的代表，沿海綠色傢園有限公司非執行董事陸繼強對本報記者表示。而在大半個月前，深圳控股對沿海傢園的態度還是在增持或減持這兩個選擇之間搖擺。
造成這一態度轉變的可能是沿海傢園那份姍姍來遲的年度業績。6月27日，該公司發佈的2012年年報顯示，其收入同比減少48%，純利下跌85%。在下滑的經營指標面前，投資者們不得不審慎衡量持有的風險與收益。實際上，2006年底進場以來，無論是股價還是經營收益，沿海傢園的表現都沒有達到深圳控股的預期。
而在沿海傢園看來，短期的業績波動是公司在轉型期中的正常表現，"公司正在積極推進戰略轉型，由重資產的單純開發商向輕資產的管理、開發及綜合服務商的投資模式轉變，這個周期可能需要幾年時間。相信公司未來的表現會讓投資者滿意。"沿海傢園有關人士解釋。
不少分析都認為，是過於審慎的發展理念使沿海傢園的足跡在急速發展的房地產市場中被逐漸淡化，輕資產的戰略轉型能否令這間老牌上市房企重回主流仍然有待時間的考驗。
二股東擬退場
據瞭解，2012年，沿海傢園取得港幣37.17億元的收入，較去年的71.78億元減少約48%。除稅前溢利為4.042億港元，較去年的15.459億港元減少約74%。而該公司擁有人應占溢利在報告期內也減少約85%至9260萬港元。
沿海傢園表示，收入減少是由於期內竣工並交付予買傢的物業數量減少。根據其2012年年報，該公司來自物業發展分類的已確認銷售收入為33.33億港元，較上年71.63億港元減少約53%，同時集團交付的總建築面積則減少34%至35.5萬平方米。
雖然盈利指標明顯下滑，但沿海傢園去年所做的一系列償債安排也令其得以逃脫短債壓身的困局。截至2013年3月31日，沿海傢園的現金與銀行存款約為26.25億港元，集團的借款凈額約為31.74億港元，凈負債與權益總額比率由去年87%下降約17%至70%。其中流動負債下降40%，一年內到期需償付的有息負債下降79%。
穆迪分析師梁鎮邦在7月3日表示，通過主動的資產處置，沿海傢園的流動性狀況得到改善，手中持有的18億港元現金完全能夠覆蓋11億港元的短債。
"除瞭負債狀況有優化外，沿海傢園的其他經營表現並無可圈可點的地方。"陸繼強說。他的另一個身份是深業集團董事會秘書，該公司旗下的深圳控股持有沿海傢園超過20%的股份，為沿海傢園的第二大股東。若從投資者的角度看，陸繼強認為對深圳控股而言，沿海傢園並非一項好的投資，"投資回報和我們的預期有比較大的差距"。
2006年底，深圳控股以約6.6億港元的總代價，從一隻基金手中收購瞭沿海傢園的可換股債券和股份，可轉債悉數轉股後，深圳控股在沿海傢園的持股比例為22.8%。據瞭解，沿海傢園的股價在2007年曾一度超過2港元，而2013年7月4日的收盤價僅為0.455港元，期間也未派過息。在2012年深圳控股取得的21.56億港元純利中，沿海傢園隻貢獻瞭7420萬港元，占比僅0.03%。
"沿海傢園在公司資產中所占的比例很小，但出於資產優化的需要，我們希望能在合適的時機退出。增持是絕對不可能瞭。"陸繼強說。早在3月份，深圳控股的管理層就已隱約透露出這個意向，表示如有人接手公司所持沿海傢園股份，會在合適價位放售。6月份時則表態正研究各種處理方案，不排除沽出或進一步增持股份。目前看來，深圳控股退場的意向已更為明晰。
業績僵局
據瞭解，在2006年入場時，深圳控股曾對沿海傢園寄予厚望，預估其未來的盈利水平有大幅增長，而項目集中於深圳周邊的深控也希望依托沿海傢園在華北地區的佈局拓展外地市場。而實際上，沿海傢園的發展步伐顯然遠未達到深圳控股的預期。根據沿海傢園的財務報表，2007年以來其營業收入幾乎是保持著極低增幅，2007~2012年的營業額分別為31億港元、30億港元、39億港元、37億港元、72億港元、37億港元。凈利方面，2007~2012年分別為1.16億港元、2.15億港元、2億港元、1.5億港元、6億港元、0.93億港元，6年來也沒有明顯增長。
在陸繼強看來，沿海傢園增長乏力，既有房地產業調控不斷的外部影響，也有經營能力的內部原因。該公司2012年的33.3億港元確認銷售收入中，沈陽賽洛城、上海麗水馨庭、東莞麗水佳園、鞍山智慧城及大連沿海國際中心這五個項目的貢獻比例達70%。據瞭解，該公司項目主要分佈於北京、上海、深圳、大連、武漢、沈陽、東莞、鞍山、蘇州、廈門、福州、南昌、重慶、佛山等一二線核心城市，而且在售項目數量有限。
標普、穆迪等評級機構都曾提醒，沿海傢園投資組合較窄，且集中在限購城市，去庫存存在較大挑戰。有分析指出，沿海傢園隻追求面的鋪開，而忽略瞭點的深耕，每個城市隻有一個或兩個項目，廣泛的地理分佈會對財務和管理資源構成壓力，導致較低的執行和運營效率。在沿海傢園的資產組合中有不少是城市綜合體項目，前期的巨額資金沉淀和緩慢的回報周期在很大程度上拉低瞭整體的資產周轉率，也部分地誘發瞭其去年的短債危機。截至2012年底，該公司的總資產周轉率僅為0.23，低於行業平均水平。因此，該公司才會在年報中表示，未來將減少物業投資，發掘物業發展項目的共同投資機會，以減輕銀行二胎 台新銀行二胎房貸條件債務負擔。輕資產的戰略轉型也是出於提高資產周轉率、擴大經營規模並增加利潤貢獻的考慮。
從更深層的角度看，是過於穩健的發展風格限制瞭沿海傢園業績和規模增長，使得上市15年來公司的經營業績和股東權益的增長率低於行業平均水平。"沿海經歷過1997年東南亞金融風暴，花錢買瞭教訓，老板和主要股東此後達成桃園龍潭土地貸款瞭穩健發展的經營理念，以財務安全為要務，不追求規模增長，也不參與公開的土地拍賣。"一位接近沿海傢園的知情人士透露。在上市房地產公司中，不參與公開土地拍賣的企業目前已是鳳毛麟角，隨著土地出讓制度的規范，場外拿地的空間日漸縮小，早期宣稱不從拍賣場拿地的合生、碧桂園、中國奧園等公司為瞭保證業績增長均已順應大勢。第一上海證券分析師柯學鋒認為，不參與土地拍賣意味著公司是期望能從其他渠道獲得的土地中獲得囤地收益，但隨著資產規模的擴大，顯然這種拿地方式已經不具可持續性，最終會導致公司規模長不大的局面。"可能老板本身也比較安於現狀，不像其他公司那樣有積極進取的心態。"
去年年底以來頻繁的高管變動，可能也與此息息相關。2012年12月，沿海傢園五位高管同時宣告辭職，包括董事局主席曾文仲、總裁王軍以及三位執行董事鄭榮波、林振新、鄭洪慶。2013年4月，執行董事王斌因決定投入更多時間於個人發展而辭職。6月，鄧立人辭任獨立非執行董事、審核委員會主席及提名委員會成員。此前市場上有消息指職業經理人制定的短期發展戰略無法得到公司控制人的認可，個人的發展抱負與公司保守的發展理念始終無法融合。無論是何種原因造成的價值觀背離，管理層的波動對沿海傢園銷售執行的負面影響都已經產生而且難以在短期內消除。
盡管無法參與經營策略的制定，但深圳控股亦深知目前的局面不利於沿海傢園。"我們希望公司能穩定管理層，盡快扭轉發展局面，盡快分紅。"
"對過去失望，對未來有期望。"陸繼強用一句話總結瞭深圳控股對沿海傢園的矛盾和糾結心態。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/10322297461.shtml
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