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武漢樓市淡季初現活力 後期量升價穩為主
"這是最好的時代，這是最壞的時代；這是智慧的年代，這是愚蠢的年代；這是信仰的時期，這是懷疑的時期；這是光明的季節，這是黑暗的季節；這是希望之春，這是絕望之冬；我們擁有一切，我們一無所有；我們正走向天堂，我們都奔向地獄......"狄更斯對法國大革命時期的描繪，用在中國房地產業全面市場化的第二個十年頗為貼切：有人說，中國房地產業在過去十年已經走過瞭巔峰，第二個十年將由盛而衰；也有人說過去十年是"黃金"十年，未來十年將是"白金"十年。
今年上半年全國多個城市商品住宅同比下降明顯，部分城市甚至下滑瞭50%，與此同時，價格也在逐步往下走，樓市"降價論""崩盤論"盛行。房價點評網武漢首席房價分析師吳洋分析指出，全國一手房價格288指數從今年3月開始已經出現連續下滑，到2014年6月，監測的288個城市中，有152個城市開始下降。吳洋表示，這讓人感覺房地產一個黑暗的時期到來，但看武漢市場似乎又不然。從今年1月份開始，武漢商品住宅市場成交量同比和環比均穩定上漲，如果對全國市場有懷疑，那麼對武漢市場我們應該有信心。
壓力與機會並存，市場回歸理性
但這並不是說我們可以盲目樂觀。2014年市場進入新一輪的調整期，在這一輪調整期中，武漢成交整體平衡，同時較高的庫存量也令人擔憂。數據顯示，2014上半年，武漢商品住宅市新增供應近一千萬方，同比增長41%，成交600多萬方，供求比達1.45:1，整體市場呈現供大於求態勢。目前武漢商品住宅存量已達到1500萬方，庫存高位，成交不漲，市場危險瞭？與此同時，我們不能忽略的是，新開工面積急劇下降。前一次出同樣的情況是在2009年初，2007年的調控帶來2008年成交的下降，新開工面積隨之下降，到2008年底，政府啟動4萬億投資刺激經濟，市場得以激活，供需實現平衡。這一輪的市場調整也將促使市場最終回歸平衡。由於新開工面積的急劇下降，未來一年不會有大量的可售供應上市，同時，在限購放松的市場環境下，成交將會提升，預計未來半年到一年內，供求失衡現象將會好轉。
今年全市新開盤加推成績普遍不理想，以往開盤"日光"，開發商、購房者搶開盤的現象鮮見，上半年，樓盤開盤首日平均去化不到50%。我們同時還看到，樓盤在持續銷售期成交上漲，每周銷售十幾套，光谷的有些樓盤近兩周周度成交甚至達30多套。市場發展到今天，購房者變得更為理性，持續性的營銷活動尤為重要。
新政為7月樓市淡季註入活力 限購再放松 "後會無期"
今年以來，面對樓市下行壓力，地方政府頻頻對相關政策進行微調，而即將過去的7月份堪稱樓市"限購解禁月"，全國十多個城市松綁瞭限購政策。在7月18日下午武漢房管局召集部分房地產開發企業座談，並在會議上口頭通知放寬限購。吳洋對限購松綁後的短期市場和未來中長期發展發表瞭自己的看法：
從限購松綁發佈至今的近兩周裡，武漢整體市場成交並無明顯變化，但在新開盤、加推方面出現瞭不同於以往的情況。上周，武漢市開盤加推項目達10個，不少樓盤為臨時搶開，一改之前不斷延後的做法。盡管如此，但首日成交量依然維持在46%的平均水平，市場信心恢復初現端倪。此外，不舉行開盤活動的平推樓盤數量增多，此類情況在光谷、四新等區域表現明顯，據不完全統計，上周僅漢陽就有兩個項目采取瞭平推的手段推出房源。處於持續銷售階段的項目並無明顯變化，限購調整後的第一周整體成交量為30萬方，與前期整體持平。
近兩周，中建地貸款屏東滿洲建地貸款心城區的大戶型產品成交增加明顯，來電來訪和成交同步增長。
此前，華僑城純水岸項目244平方米的大平層產品持續滯銷，5月底其大平層產品開盤當周去化不足10套，而上周末，僅兩天就銷售30多套；監測顯示，在新政發佈的當周周末，華僑城來訪量迅速增至260，自5月底以來，項目周度來訪量從未突破200，基本維持在160左右；此外，武漢中央文化區的萬達禦湖世傢等城市中心區的大戶型產品來電來訪成交都顯著上漲。
在市場觀望期，結束觀望的模式，從來都是一個個地產項目單兵突圍、從而擾動全局、甚至改變全局的。8月份將有大量項目入市，預計會有更多項目有突出表現。
銀行房屋2胎利率多少利率多少免費諮詢試算 政策調整後分區受益 外地客戶購房增加
短期內，整體市場不會發生根本改變。在武漢主城區，去化壓力依然較大，其供應量占全市60%，成交占比僅為50%，限購區域供求比超過1.5:1。即使對140平米以上戶型放開限購，成交亦不會有顯著提升。非限購區域上半年供求關系相對平衡，盤龍城、光谷這些區域，上半年供應量大，同時，成交也較好，在光谷，周度去化20套以上的項目大量存在，政策調整後，成交量價會有小幅上漲，受制於較大的供應量，價格不會有較大提升。
限購松綁將提高外地人在漢購房機會，政策調整前被擋在門外的購房需求會釋放，將帶來240-400萬方的成交量，這是調整後市場積極反應的一面。
新政影響半年後逐步顯現
武漢8月中下旬會有較多項目新入市，屆時新政影響將更清楚顯現，從目前的市場表現來看，限購放松後整體市場沒有較大變化，但放松限購的區域、產品開始呈現出成交踴躍跡象，預計短期內市場以結構性整理中和區二胎為主，量價顯著變化將在庫存消化一定階段後出現，時間大概在今年底或明年初。
吳洋表示，由於市場低迷，克而瑞房價點評網上的上千個項目"推薦"評級也有所調整，對於自身產品力不錯，又順應市場進行價格下調的項目，自然持推薦態度；但對那些違背市場價格趨勢，依然固步自封的項目，則毫無疑問地，謹慎推薦！給開發商的建議是，限購放松的時期是以價換量的最佳時期。
吳洋稱，就武漢市場來講，對於那些等級仍然在"盡快入手"與"推薦等級"的項目，購房者依然值得購買。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/06104336681.shtml
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